Taxatie onroerend goed

Laatst bijgewerkt: juli 2026

Bij de aankoop, verkoop of financiering van Noors onroerend goed kunt u verschillende rapporten en waardebepalingen tegenkomen. Deze documenten hebben niet allemaal hetzelfde doel.

Een waardebepaling geeft een inschatting van de marktwaarde. Een tilstandsrapport beschrijft juist de bouwtechnische staat van de woning. Voor een hypotheek kan de bank weer eigen eisen stellen aan de manier waarop de waarde wordt aangetoond.

Vraag daarom altijd eerst waarvoor het rapport nodig is. Een rapport dat geschikt is voor een bank, is niet automatisch geschikt om technische gebreken te beoordelen.

Is een taxatierapport verplicht?

Een afzonderlijke taxatie is niet wettelijk verplicht om een woning te mogen kopen. Ook is een verkoper niet wettelijk verplicht een tilstandsrapport te laten maken.

Een verkoper van een gebruikte woning doet er echter verstandig aan een technisch rapport te laten opstellen dat aan de regels van de avhendingslova voldoet. Zonder zo’n rapport ontvangt de koper minder informatie en loopt de verkoper een groter risico later aansprakelijk te worden gesteld voor gebreken.

Voor de financiering bepaalt de bank zelf:

• welke waardebepaling nodig is;

• wie deze moet uitvoeren;

• hoe recent het rapport moet zijn;

• of een bestaande verkoopprijs of waardebepaling voldoende is;

• of een nieuwe bezichtiging nodig is.

Neem daarom vóór het bestellen van een rapport contact op met de bank. Banken kunnen verschillende eisen hanteren, vooral bij buitenlandse kopers, vakantiewoningen, landbouwobjecten, bouwprojecten en woningen in gebieden met weinig vergelijkbare verkopen. 

Marktwaarde – markedsverdi

De markedsverdi is het geschatte bedrag waarvoor een woning op de waarderingsdatum onder normale marktomstandigheden zou kunnen worden verkocht.

Bij de beoordeling wordt onder meer gekeken naar:

• de ligging;

• het woningtype;

• de grootte;

• de standaard en indeling;

• het bouwjaar;

• het onderhoudsniveau;

• het uitzicht en de zonligging;

• bereikbaarheid en voorzieningen;

• recente verkopen van vergelijkbare woningen;

• geregistreerde rechten en beperkingen;

• de actuele toestand van de woningmarkt.

Een marktwaarde is altijd een professionele inschatting. De uiteindelijke verkoopprijs kan hoger of lager uitvallen, bijvoorbeeld door het aantal belangstellenden, de biedingsstrategie, bijzondere voorwaarden of snelle veranderingen in de markt.

De prisantydning in een woningadvertentie is de prijs waarvan de makelaar en verkoper bij het op de markt brengen van de woning uitgaan. Dit is geen garantie dat de woning voor dat bedrag wordt verkocht.

Verdivurdering en e-takst

Een verdivurdering is een waardebepaling van een woning. Voor gewone woningen wordt hiervoor vaak een e-takst gebruikt.

Een e-takst is een gestandaardiseerde digitale waardebepaling die gewoonlijk door een makelaar wordt opgesteld. De makelaar bezichtigt de woning en beoordeelt de waarde aan de hand van onder meer:

• de feitelijke eigenschappen van de woning;

• de ligging en plaatselijke markt;

• recente vergelijkbare verkopen;

• beschikbare vastgoedgegevens;

• de standaard en zichtbare staat van de woning.

De waardebepaling wordt elektronisch geregistreerd, zodat een bank de gegevens en onderbouwing kan controleren. De e-takst is ontwikkeld door de vastgoed- en financiële sector om waardebepalingen beter te documenteren en wordt veel gebruikt bij hypotheken en herfinancieringen. De betreffende bank beslist uiteindelijk of zij de e-takst accepteert. 

Een e-takst is geen bouwtechnische keuring. De makelaar beoordeelt de woning voor de marktwaarde, maar onderzoekt bijvoorbeeld niet uitgebreid of er vocht in een constructie zit, hoe de drainage functioneert of wat de resterende levensduur van het dak is.

Verditakst

Een verditakst wordt doorgaans opgesteld door een takstingeniør, een bouwkundig taxatiedeskundige.

De deskundige bezichtigt en meet de woning en stelt een rapport op met:

• een beschrijving van het gebouw;

• de relevante oppervlakten;

• een beoordeling van de ligging;

• een globale technische beschrijving;

• zichtbaar onderhoud en onderhoudsbehoeften;

• een inschatting van de marktwaarde.

Een verditakst bevat meer bouwtechnische informatie dan een gewone waardebepaling door een makelaar, maar is minder uitgebreid dan een volwaardige tilstandsrapport. De onderzoeken die bij een technische toestandsrapportage verplicht zijn, maken niet automatisch deel uit van een verditakst. 

Vraag de bank vooraf of een verditakst voor het beoogde doel wordt geaccepteerd. Het feit dat een deskundige een marktwaarde heeft bepaald, verplicht de bank niet om precies die waarde als onderpandwaarde te gebruiken.

Voorafgaande taxatie – forhåndstakst

Een forhåndstakst wordt gebruikt wanneer de waarde moet worden beoordeeld op basis van geplande maatregelen, zoals:

• de bouw van een nieuwe woning;

• een aanbouw of opbouw;

• een volledige renovatie;

• het splitsen van een perceel;

• het vestigen of verwijderen van bepaalde rechten;

• de verbouwing van een bestaande woning.

In 2026 is daarnaast de gestandaardiseerde evForhåndstakst ingevoerd voor woningen die ingrijpend worden gerenoveerd, verbouwd, uitgebreid of gebouwd.

Deze waardebepaling geeft aan wat de woning volgens de huidige markt waard zou zijn wanneer de gedocumenteerde werkzaamheden volgens plan zijn uitgevoerd. Er wordt dus niet vooruitgelopen op toekomstige stijgingen of dalingen van de woningmarkt.

De plannen moeten onder meer worden onderbouwd met tekeningen, beschrijvingen, een begroting en informatie over de vergunningstatus. Ook hier bepaalt iedere bank zelf of zij de voorafgaande waardebepaling accepteert en welke aanvullende documenten nodig zijn.

Technische toestandsrapportage – tilstandsrapport

Een tilstandsrapport beschrijft de bouwtechnische staat van een woning en de schade, tekortkomingen of afwijkingen die tijdens het onderzoek zijn gevonden.

De bouwkundig deskundige beoordeelt de woning in hoofdzaak aan de hand van:

• de leeftijd en het type van het gebouw;

• de bouwregels die golden toen het gebouw of bouwdeel werd gerealiseerd;

• wat bij een gebouw van die leeftijd normaal mag worden verwacht;

• zichtbare schade en slijtage;

• metingen en onderzoeken die volgens de voorschriften vereist zijn;

• de door de eigenaar verstrekte informatie en documentatie.

Een tilstandsrapport stelt in de eerste plaats de technische staat vast. Het is dus niet hetzelfde als een taxatie van de marktwaarde. 

Regels vanaf 1 juli 2026

Technische rapporten die voor de verkoop van gebruikte woningen en vakantiewoningen onder de regelgeving voor veiligere woningverkoop worden opgesteld, moeten sinds 1 juli 2026 worden gebaseerd op NS 3600:2025.

Deze standaard vervangt NS 3600:2018 en bevat aangepaste eisen voor de omvang van inspecties, metingen, documentatie en het vaststellen van de toestandsgraad. Ook is er meer aandacht voor onder meer documentatie van natte ruimtes, duurzaamheid en klimaatbestendigheid. 

Een tilstandsrapport mag op het moment waarop de koper zich bindt aan de koop niet ouder zijn dan één jaar. Een waardebepaling of e-takst heeft niet dezelfde wettelijke geldigheidstermijn; daarvoor gelden de voorwaarden van de opdrachtgever of bank.

Toestandsgraden

Voor de onderzochte kamers en bouwdelen wordt een tilstandsgrad aangegeven.

TG 0 – geen afwijkingen

Het onderdeel heeft geen afwijkingen. Voor TG 0 moet het bouwdeel nagenoeg nieuw en zonder slijtage zijn. Waar dat vereist of noodzakelijk is, moet ook documentatie van een professioneel goede uitvoering beschikbaar zijn.

TG 1 – geringe of normale afwijkingen

Er is sprake van beperkte afwijkingen, normale slijtage of veroudering die bij de leeftijd van het bouwdeel past.

TG 2 – wezenlijke afwijkingen

Er zijn duidelijkere afwijkingen of tekortkomingen. Onderhoud, nader onderzoek of maatregelen kunnen nodig zijn.

TG 2 betekent niet automatisch dat het onderdeel direct moet worden vervangen. Lees daarom altijd de omschrijving van:

• de oorzaak;

• de mogelijke gevolgen;

• de aanbevolen maatregelen;

• het verwachte moment waarop actie nodig is.

TG 3 – grote of ernstige afwijkingen

Er zijn ernstige afwijkingen die doorgaans direct of op korte termijn moeten worden aangepakt.

Bij een TG 3 moet de deskundige een globale kosteninschatting voor het herstel opnemen. Dit bedrag is geen bindende offerte. De werkelijke kosten kunnen afwijken door de gekozen oplossing, plaatselijke arbeidsprijzen en problemen die pas tijdens de werkzaamheden zichtbaar worden.

TGIU – niet onderzocht

TGIU betekent dat een kamer of bouwdeel niet is onderzocht. Dit kan bijvoorbeeld komen doordat het niet toegankelijk was, onder de sneeuw lag of niet veilig kon worden geïnspecteerd.

Een niet-onderzocht onderdeel mag niet worden uitgelegd als een onderdeel zonder gebreken. Het betekent juist dat de staat onbekend is. 

Wat wordt onderzocht?

De regelgeving bevat minimumvoorschriften voor het onderzoek van onder meer:

• dakconstructies en dakbedekking;

• buitenmuren en gevels;

• ramen en buitendeuren;

• fundering en drainage;

• kruipruimtes en ruimtes onder het maaiveld;

• badkamers en andere natte ruimtes;

• keuken;

• water- en afvoerleidingen;

• ventilatie;

• schoorstenen en haarden;

• balkons en terrassen;

• zichtbare veiligheids- en legaliteitsproblemen.

Bij natte ruimtes kan het verplicht zijn een opening te maken om achterliggende constructies op vocht te controleren. Van zo’n onderzoek mag alleen worden afgezien wanneer daar een goede technische of praktische reden voor bestaat. De reden moet duidelijk in het rapport worden vermeld. 

Wat wordt niet automatisch volledig onderzocht?

Een tilstandsrapport is geen garantie dat de woning geen verborgen gebreken heeft. Het onderzoek is voor een belangrijk deel gebaseerd op wat tijdens de bezichtiging zichtbaar en bereikbaar is.

Onderwerpen die niet altijd of niet volledig onder de minimumrapportage vallen, zijn onder meer:

• vrijstaande garages en bijgebouwen;

• steunmuren;

• buitentrappen;

• bepaalde vloerconstructies;

• moeilijk bereikbare onderdelen;

• gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex;

• de volledige werking en veiligheid van elektrische installaties;

• bodemverontreiniging;

• perceelsgrenzen en juridische rechten;

• de binnenzijde van gesloten constructies die niet volgens de regels hoeven te worden geopend.

De bouwkundig deskundige voert geen volledige elektrotechnische keuring uit. De beoordeling van de elektrische installatie bestaat voornamelijk uit visuele waarnemingen en vragen over beschikbare documentatie. Voor een echte controle moet een bevoegd elektrotechnisch bedrijf worden ingeschakeld. 

Bij een appartement worden gemeenschappelijke delen zoals dak, gevel, leidingen en fundering vaak niet volledig in de individuele tilstandsrapport beoordeeld. Lees daarom ook de jaarstukken, onderhoudsplannen en notulen van het sameie of borettslag.

Nieuwe oppervlaktebegrippen

De oude pagina gebruikte begrippen als BTA, BOA, P-ROM en S-ROM. Deze termen worden niet meer gebruikt voor de actuele presentatie van woningoppervlakten.

De huidige oppervlaktemeting is gebaseerd op NS 3940:2023. De belangrijkste begrippen zijn:

BRA-i – intern gebruiksoppervlak

Het gebruiksoppervlak binnen de omsluitende muren van de woning.

Bij een appartement gaat het in hoofdzaak om de ruimtes die vanuit de woning zelf toegankelijk zijn. Bij een vrijstaande woning kunnen verschillende verdiepingen tot het interne gebruiksoppervlak behoren.

BRA-e – extern gebruiksoppervlak

Ruimtes die bij de woning horen, maar alleen via een gemeenschappelijke ruimte of van buitenaf toegankelijk zijn.

Voorbeelden zijn:

• een externe berging;

• een kelderruimte met uitsluitend een buitendeur;

• een afzonderlijke hobbykamer;

• een bij de woning behorende ruimte elders in het gebouw.

BRA-b – gebruiksoppervlak van een gesloten balkon

Het oppervlak van een beglaasd of volledig afgesloten balkon, veranda of terras dat bij de woning hoort.

Totaal BRA

Het totale gebruiksoppervlak is de som van:

BRA-i + BRA-e + BRA-b

Controleer altijd de verdeling. Een woning met 120 m² totaal BRA hoeft dus geen 120 m² intern woonoppervlak te hebben.

TBA – terras- en balkonoppervlak

Het oppervlak van open terrassen, balkons en veranda’s. TBA behoort niet tot het BRA.

ALH en GUA

ALH is vloeroppervlak met een te geringe plafondhoogte om als normaal meetbaar BRA te worden meegerekend.

GUA, het totale vloeroppervlak, is de som van BRA en ALH. Dit komt vooral voor bij zolders en ruimtes onder schuine daken. 

Een vermelde oppervlakte zegt niets over de juridische goedkeuring van een ruimte. Controleer daarom afzonderlijk of bijvoorbeeld een kelderkamer, zolderverdieping of verhuureenheid door de gemeente als woonruimte is goedgekeurd.

Marktwaarde is niet hetzelfde als technische waarde

In sommige rapporten kan een teknisk verdi worden genoemd. Dit is een theoretische berekening op basis van onder meer:

• de geschatte kosten voor het bouwen van een vergelijkbaar gebouw;

• verminderingen vanwege ouderdom en slijtage;

• noodzakelijke verbeteringen;

• de waarde van de grond.

De technische waarde kan aanzienlijk afwijken van de marktwaarde. Een woning op een aantrekkelijke locatie kan veel meer waard zijn dan de theoretische bouwkosten. Een bijzonder of duur gebouw in een gebied met weinig vraag kan juist een marktwaarde hebben die lager is dan de technische waarde.

Voor aankoop en hypotheekverlening is de marktwaarde doorgaans belangrijker dan de technische waarde, tenzij de opdrachtgever of bank uitdrukkelijk anders bepaalt.

Låneverdi en de waarde voor de bank

De term låneverdi of leenwaarde komt nog in oudere taxatierapporten voor. Het betreft doorgaans een voorzichtige waarde die voor financieringsdoeleinden werd gebruikt.

Ga er niet van uit dat een vermelde leenwaarde automatisch bepaalt hoeveel u kunt lenen. De bank voert een eigen krediet- en zekerheidsbeoordeling uit en kan:

• een lagere waarde gebruiken;

• aanvullende documentatie verlangen;

• een nieuwe e-takst of verditakst vragen;

• rekening houden met verkoopbaarheid en plaatselijke marktrisico’s;

• strengere eisen stellen bij een vakantiewoning of bijzonder object.

Naast de waarde van de woning beoordeelt de bank ook uw inkomen, totale schulden, eigen vermogen en de mogelijkheid om hogere rente en lasten te dragen.

Formuesverdi in plaats van ligningsverdi

De oude term ligningsverdi is vervangen door formuesverdi. Dit is de fiscale waarde die voor de Noorse vermogensbelasting wordt gebruikt.

De formuesverdi is geen taxatiewaarde en ook niet automatisch gelijk aan de verkoopwaarde. Skatteetaten berekent eerst een modelmatige marktwaarde aan de hand van gegevens zoals:

• de ligging;

• het woningtype;

• het bouwjaar;

• de oppervlakte;

• statistieken van verkochte woningen.

Vanaf het inkomstenjaar 2026 gebruikt Skatteetaten hiervoor een bijgewerkt model dat meer plaatselijke verkoopgegevens op het niveau van kleinere geografische gebieden gebruikt. Wanneer de berekende waarde te hoog is, kan de eigenaar onder voorwaarden een lagere gedocumenteerde marktwaarde aanvoeren. 

Voor vakantiewoningen, landbouwobjecten en bedrijfsonroerend goed gelden afwijkende fiscale waarderingsregels.

Taxatie van landbouw- en bedrijfsonroerend goed

Een gewone e-takst voor woningen is meestal niet geschikt voor:

• een boerderij of småbruk;

• bos- en landbouwgrond;

• een hotel of pension;

• een winkel- of bedrijfspand;

• een verhuurcomplex;

• een ontwikkelingsproject;

• een industrieobject;

• een perceel met winnings-, water- of andere bijzondere rechten.

Bij dergelijke objecten kan de waarde mede worden bepaald door:

• huurinkomsten;

• bedrijfsresultaten;

• ontwikkelingsmogelijkheden;

• landbouw- en bosopbrengsten;

• vergunningen en bestemmingsplannen;

• onderhouds- en investeringsbehoeften;

• concessieregels;

• woon- en exploitatieverplichtingen;

• prijscontrole bij landbouwgrond.

Schakel voor dergelijke objecten een taxatiedeskundige in die aantoonbare ervaring heeft met het betreffende type vastgoed.

Wie kiest de deskundige?

Controleer vóór het verstrekken van de opdracht:

• welke opleiding en ervaring de deskundige heeft;

• of hij of zij deskundig is voor het betreffende type vastgoed;

• of de bank de deskundige of rapportvorm accepteert;

• welke onderdelen precies worden onderzocht;

• welke delen buiten de opdracht vallen;

• of de deskundige onafhankelijk is;

• of er een beroeps- of aansprakelijkheidsverzekering is;

• hoe klachten worden behandeld.

Norsk Takst certificeert taxatiedeskundigen voor verschillende vakgebieden. Aangesloten taxatiedeskundigen moeten zich houden aan beroeps- en gedragsregels en beschikken over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. 

Vraag bij een e-takst of andere makelaarswaardering ook welke vergelijkbare transacties zijn gebruikt en welke bijzondere eigenschappen van de woning in de waardering zijn meegenomen.

Geldigheid en actualiteit

De waarde van een woning kan veranderen door:

• prijsontwikkelingen;

• renteveranderingen;

• renovaties of schade;

• wijzigingen van het bestemmingsplan;

• nieuwe erfdienstbaarheden;

• veranderingen in bereikbaarheid;

• grote onderhoudsbesluiten van een borettslag of sameie.

Voor een e-takst of verditakst bestaat geen algemene wettelijke regel dat deze bijvoorbeeld precies zes of twaalf maanden geldig is. De opdrachtgever of bank bepaalt hoe recent de waardebepaling moet zijn.

Een tilstandsrapport dat onder de voorschriften voor woningverkoop wordt gebruikt, mag daarentegen niet ouder zijn dan één jaar wanneer de koper zich aan de aankoop bindt.

Laat een rapport actualiseren wanneer na de inspectie belangrijke veranderingen, verbouwingen of schade zijn ontstaan.

Checklist voor kopers

Controleer voordat u een bod uitbrengt:

• welk soort rapport u heeft ontvangen;

• wanneer de woning is geïnspecteerd;

• of de tilstandsrapport aan de geldende voorschriften voldoet;

• of er onderdelen met TG 2, TG 3 of TGIU zijn;

• welke onderzoeken niet zijn uitgevoerd;

• of bijgebouwen en gemeenschappelijke delen zijn beoordeeld;

• of de elektrische installatie afzonderlijk moet worden gecontroleerd;

• of de opgegeven oppervlakten volgens de actuele meetmethode zijn vastgesteld;

• of alle gebruikte ruimtes juridisch als woonruimte zijn goedgekeurd;

• of de kostenramingen realistisch en actueel zijn;

• of u vóór het bieden een eigen deskundige wilt inschakelen.

Lees een waarderapport en tilstandsrapport altijd samen met de verkoopbrochure, de eigen verklaring van de verkoper, gemeentelijke documenten en de informatie uit het grondboek.

Een hoge marktwaarde betekent niet dat een woning technisch in goede staat is. Omgekeerd hoeft een technisch goed onderhouden woning niet automatisch een hoge marktwaarde te hebben.